我的小棚谁作主

——聂玮 律师

近年来，涉及房产纠纷的案件不断增多。在二手房交易过程中，买卖双方都会面临着不同的法律风险。本案是关于房产交易过程中，买卖双方未对小棚归属权作出书面约定，那么作为买方能否取得小棚的所有权呢？

案情简介：

2010年3月，王某想出售自己所有位于烟台市芝罘区一处房改房。刘某经牟某介绍认识王某。2010年3月24日，刘某与王某签订了购房合同，合同约定房屋的价款为41.6万元，刘某于4月6日交齐款项，王某按约交付房屋给刘某，同时双方还约定了房屋过户以及违约责任等内容。

合同签订后，刘某及时支付了王某购房款。王某亦按约向刘某交付了房屋。

争议焦点：

李某认为与王某达成口头协议，王某应将小棚一起交付给刘某。而王某对此予以否认，并认为小棚想留作自用，并不应把小棚交付给刘某。

法理交锋：

一种观点认为：小棚作为房屋的从物应当交付给李某。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。因当事人未约定，因此根据主从物的关系，小棚应随房屋交付给李某。另外，按照交易习惯小棚也应交付给李某。根据一般的交易惯例，房屋买卖过户后，小棚作为小棚的附属设施也应当转让给买方。根据《合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法（二）当事人双方经常使用的习惯做法。

另一种观点认为：小棚作为独立物而非房屋的从属物，因此小棚不应作为房屋的从物随主物一并转让。而小棚作为房屋的从物一并转让也并非是交易习惯。

笔者同意第二种观点，所谓主物、从物的概念，是依物的相互关系为标准对物权客体的划分方法。在两个具有紧密关联的物之间，一物的作用在于更大地发挥另一物的效用，则该物为从物，另一物为主物。根据本条规定，主物的所有权转移，从物的所有权随之转移。但由于两物之间虽有主从关系，仍保持各自的独立，为两个不同的物，并各具效用。

从物具有如下特点:(1)从物并不是主物的组成部分。在物理性质上与主物是可分离的，并有其独立存在的价值。而小棚可以独立发挥作用，具有房屋的所有功能，即不需要与所售房屋相互结合就可以独立发挥作用。（2）从物是为发挥主物的效用而存在的。主物既有其独立的经济利益，同时也有其独立的经济效用。而从物，则虽有其独立的经济利益，但却无独立的经济效用。从物的效用，须配属于主物，方能发挥，从物的存在是为了辅助主物的存在，为了增加主物的价值。如鞋子与鞋带，其作为鞋带虽有其独立存在的价值，但无鞋带，鞋子的价值就会减损。(3)从物与主物须有一定程度的场所结合关系。如手表与表带、灯与灯罩不存在一定程度的场所结合关系，而是分离甚远，则不能认为二者有主从关系。而本案诉争的小棚是在所售房屋所占地之外，独立占用其它土地而建设的平房，与所售房屋在空间上并不相通，没有空间上的关联性。（4）从物必须与主物同属于一人。因为只有从物同属一人的情况下才能适用从物的所有权随主物的所有权转移的规则。如果二物不属于一人，则从物随主物的转移而转移，将会损害第三人的利益。

审理过程：

在庭审过程中，刘某的委托代理人提出了如下代理人意见：

一、根据《烟台市房改售房价格审查书》第三项记载住房设施增加项目计算小棚或地下室为3.83平米，该小棚应属于配套设施。而且小棚没有独立的所有权及使用权证书，不能作为独立的物，只能作为附属物，因此两者是主从关系。

二、该房屋作为房改房销售时，主楼与小棚也是一并销售的。即便买卖双方未约定小棚的归属，但应根据交易的习惯，小棚随房屋应一并转让。

王某的委托代理人认为：一、该小棚作为独立的物而非从物，并不应当随房屋的转让而一并转让。二、合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。

交易习惯广泛的存在于各行各业中，是人们在交易活动中普遍认可和遵守的行为规则。因此，对于交易习惯的确定，需要从五个方面考虑：（1）、交易习惯确定的前提是当事人在合同中存在约定不明或对条款的解释产生歧义的情况。（2）、运用交易习惯必须适法。（3）、交易习惯的确认必须是当事人之间在惯常的交易过程中所形成的一种双方均认可的方式。（4）、交易习惯依其范围可分为一般习惯（能行于全国或全行业的习惯）、特殊习惯（地域习惯或特殊群习惯）和当事人之间的习惯。（5）、交易习惯的确定，应由主张交易习惯的当事人负举证责任。另外还应注意的是，对交易习惯的确定与适用，只有在当事人之间无法达成补充协议时才能确定交易习惯并予以适用。

裁判结果：

本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、被告王某于2011年8月10前将坐落于烟台市芝罘区某号房屋的小棚交付给原告刘某；

二、原告刘某于2011年8月10日前将小棚款6000元交到烟台市芝罘区法院，被告王某自己户口自烟台市芝罘区某号迁出之日到烟台市芝罘区法院领取小棚款6000元；