准确贯彻《合同法》第286条及其司法解释抓紧部署、切实保护建设工程承包人的优先受偿权

    一、关于我国《合同法》第286 条及2002年6月27 日最高人民法院对该条的司法解释我国《合同法》第286 条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”    最高人民法院于2002年6月27 日颁布对《合同法》第286 条的司法解释：    一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。    二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。    三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。    四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。    五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。    二、对《合同法》第286 条及其司法解释的理解适用    1、建设工程的承包人包括工程的勘察人、设计人和施工人。    2、工程款优先受偿权是法律赋予建设工程承包人的一项特殊的保护性权利，只限于承包人所承包的该建设工程的工程款。承包人要行使该优先权，应当提出主张。    3、 主张优先受偿权，可以在建设工程合同纠纷起诉时提出，也可以在生效判决的执行中向法院执行人员提出，人民法院应当认定。    4、 消费者购买某建设工程项目中的商品房已支付全部或者超过50%的款项后，对该商品房可以对抗承包人的优先受偿权。该条规定只适用于符合《消费者权益保护法》规定、为生活消费需要购房自用的购房人。    5、 优先受偿的工程价款是指发包人拖欠承包人的该工程的按合同计算的实际工程造价，包括人工费、材料费、机械费等工程基本直接费以及按照合同取费等级计算的其他直接费。工程欠款的违约金及利息损失，是一般债权，不给予优先受偿。    6、 对于承包人垫资或者带资承包工程的，所垫资金确已物化到已完工程上，同样给予优先受偿；如所垫资金没有用于工程项目，则该资金属于企业间非法借贷，不属于优先受偿范围。    7、 行使优先受偿权有期限限制，期限为六个月。自建设工程竣工之日或者《建设工程施工合同》约定的竣工之日起算，过期则不予保护。    8、 承包人要行使优先受偿权，应向发包人履行催告义务。发包人未按照合同约定支付价款的,承包人应催告发包人在合理期限内支付,按照建设部《建设施工合同》示范文本通用条款第33条的规定,此合理期限一般为56 天。也就是说，当承包人向发包人发出催款通知56 天后，才能行使优先受偿权。    9、 关于行使优先受偿权的期限，该司法解释给予了承包人6个月的宽限期，至2002年12月27日起施行。对于1999年10月1日后签订的《建设工程施工合同》，工程竣工日期或合同约定的竣工日期至2002年12月27 日前已超过六个月的，应在此期间做好确认工程价款及催告发包人付款的准备工作，在2002年12月27 日之前提起诉讼要求确认工程优先受偿权。工程竣工日期或合同约定的竣工日期在2002年12月27 日之后才超过六个月的，也应在此期间做好竣工结算确认工程价款以及履行催告义务的准备，在六个月内提起诉讼要求确认工程优先受偿权。    10、 该司法解释适用于《合同法》实施后即1999年10月1日后签订的《建设工程施工合同》、《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》而引起的拖欠工程款纠纷。    三、抓紧部署清理债权，及时行使优先受偿权，保护企业合法权益    最高人民法院关于《合同法》286 条司法解释，为解决拖欠工程款、保护建设工程施工承包企业合法权益提供了有效的法律武器。各级施工企业领导要从思想上高度重视，抓住机遇解决拖欠工程款。要以企业法律顾问室为主组建或完善有利班子，在六个月内强化清理，分别不同情况，责任落实到人。清理历年积案和拖欠款，凡《合同法》生效后签订的合同已确认的工程欠款或者正在执行的案件，均应向法院明确提出主张优先受偿权的书面请求，包括原先已被银行抵押保全但尚未处分的工程。凡正在诉讼或准备提出诉讼的案件，一律要提出或补充提出确认优先受偿权的书面请求，并且要明确提出在什么范围内确认。工程已经竣工，或者合同约定的竣工日期已过，但尚未确认工程欠款的要及时确认，如六个月内不能确认的，要及时起诉并明确提出确认对该工程优先受偿权的诉讼请求。对原合同约定垫资款要等工程竣工后一年以后再支付的，要与发包人签订补充合同以保证该款项的优先受偿权。所有工程项目要及时查清发包人将该项目抵押给银行的他项权益情况，并以此作为行使优先受偿权的财产范围。凡要行使优先受偿权的项目，必须保留证据证明已催告发包人付款。要明令本单位任何人无权向发包方出示书面承诺放弃优先受偿权。要加强合同管理、合同交底以及合同履约检查工作，把贯彻工作落到实处，以切实维护本单位的合法权益。