律师依法斡旋 房产失而复得

刘女士于1993年8月在某区买了一栋房产，并在某区房产管理局取得了房屋产权证书。后刘女士到济南做生意，该处房产一直闲置。2003年6月，刘女士从济南回来时发现自己的房子有人居住，住户还声称有合法手续。蹊跷之下，刘女士便到房管局进行查询，这才吃惊地发现，自己的房子已被人出售，房产证已过户到别人的名下。刘女士气愤万分，自己的房子难道就这样无缘无故、不明不白地成了人家的财产？为此，刘女士多次与某房管局进行交涉，指出是有人采取欺骗隐瞒的手段，伪造了假身份证、假合同等相关假材料办理过户手续，自己从未出卖过房子，房管局在办理过户过程中，没有严格依照程序和未尽严格审查，便将房子过户到别人的名下，是一种严重的失职行为，为此应把房证恢复原状。但房管局则认为在办理过户手续中有刘女士的房屋产权证书，已尽了审查义务，程序合法，没有过错，拒绝为刘女士重新颁发房证。    无奈之下，刘女士来到同济律师事务所，委托李伟律师来依法为她讨回房子。    在依法接受委托，听取了刘女士的陈述后，李律师到房管局查阅、复制了该房产的全部房产档案。在认真仔细阅读了全部房产档案以及刘女士提供的全部证据并进行了初步的调查取证后，李律师认为下列事实可以确认：一、该房屋产权属于刘女士。尽管刘女士的房屋产权证书已遗失，但刘女士持有当初购房款的原始发票、交纳各种税费的发票单据和办理公证的交费收据，还有与房地产公司签订的《房地产买卖契约》及其公证书原件和《国有土地使用权转让合同》原件，这些证据充分证明了刘女士是该房产的合法产权人；二、申请办理房产过户手续所用身份证是伪造的。经过到公安有关部门调查取证，可以证实，所谓房产档案使用的身份证是完全不存在的，是一个彻底伪造的身份证；三、房产档案中的《房地产买卖契约》、《房地产买卖申请审批书》、《房屋所有权变更申请证明》等有关合同、材料中根本没有产权人刘女士的亲笔签字，只是有所谓刘女士的印章，但印章完全是被人伪造的；四、房产档案中所谓买卖双方签订的《房地产买卖契约》在某公证处办理了公证书；五、房产档案中的国有土地使用证也被过户到别人的名下。    对本案的基本事实和相关材料、证据了解清楚后，李伟律师认为：某房管局注销刘女士的房证、把房产过户到别人的名下的这种具体的行政行为是严重失职的、违法行为，严重侵犯了刘女士的合法财产，使刘女士的合法财产遭受重大损失。为此，某房管局应依法纠正自己的过错，把房屋产权人恢复到刘女士的名下。    为争取尽快解决问题，李律师决定“先礼后兵”，先同某房管局进行交涉，指出其具体行政行为的过错，希望房管局能自行纠正。为此， 李律师依法向某区房管局了出具一份律师函，并同该局局长进行了会面交谈，对本案的事实、法律观点做了详细说明。该局局长表示：将批示相关部门对刘女士的房产情况进行调查，如情况属实，应依法予以纠正，并安排其相关部门办理。然而在某房管局局长为此事作了批示以后，其相关部门并未接受律师意见，他们认为，刘女士与房产侵权人之间存在债权债务关系，只有该债权债务关系解决后，才能为刘女士重新办理房证。李律师依法指出：第一，非法以欺骗的手段把刘女士房产办理到别人的名下的人这种行为是一种犯罪行为，我们已依法向公安机关予以举报；房管局作为行政执法部门，应带头严格执法，决不能对非法行为予以庇护；第二，即使该人与刘女士存在债权债务关系，也不能非法把刘女士的房产以欺骗的手段办理到别人的名下，况且刘女士目前为止与任何人没有债务关系；第三，这是两个不同法律关系，即一个是行政关系，一个是民事关系，根本不能混为一谈。在多次与某房管局进行了依法交涉后，其相关部门又要求刘女士提供证据证明房产档案中使用的身份证是伪造的。李律师认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，房管局应对自己做出的行政行为负有举证责任，因此房管局应依法举证在办理房产过户手续中依据的身份证是否是真实。但本着解决问题态度，李律师还是依法到公安相关部门调取了证据，证明了该身份证是伪造的，并向房管局予以提交。    本以为事情到此可以了结，岂不知一波未平，一波又起。某房管局又提出：在办理过户手续中，因为提交的《房地产买卖契约》在公证处办理了公证，房管局依照该公证书才办理了过户手续，其本身没有过错；因此，只有公证处依法撤销该公证书才能为刘女士重新办理房证。尽管李律师一再指出房屋买卖合同进行公证不是办理房屋过户手续必须法律要件，房管局以公证书作为自己做出具体行政行为的合法依据是站不住脚的。但房管局仍坚持必须该公证书予以撤销才能重新为刘女士办理房证。在这种情况下，李伟律师认为现在是依法向法院起诉的时候了，因为一方面只有依法起诉才能给房管局相关部门造成压力，而不是扯皮、推诿；二考虑到三个月的行政诉讼时效问题。因此，李律师依法向法院提交了诉状，请求法院判决房管局为刘女士重新办理房屋产权证书，并且向承办此案的法官充分阐述了本案的全部情况和法律观点。同时，为使本案获得充分的依据，李律师也依法向某区公证处提交了《撤销公证申请书》，并与该公证处主任进行了交涉。在听取了李律师对该错误的公证书情况说明后，其主任立即调出了该公证档案。结果发现，该公证档案中当事人所提供的材料，不仅使用了伪造的身份证、房屋买卖契约，而且竟有刘女士的结婚证，但刘女士根本没有结婚，也更没有结婚证，因此该公证的错误更是显而易见的。在事实面前，该公证处主任一再表示落实相关情况以后，将依法予以撤销该公证书。然而几天后，李律师再与某公证处联系时，该公证处声称其在办理此公证业务过程中没有过错行为，出具的公证书所证明的事实是真实的、合法的，因此拒绝撤销该公证书。在此情况下，李律师毅然向烟台市司法局相关部门及领导进行了投诉，并依法提交了《撤销公证申诉书》。烟台市司法局领导及公律科在了解本案相关情况、审阅全部证据和材料后，高度重视此事，专门由有关领导牵头到某区公证处查处此事，督促该公证处依法撤销其错误的公证书。在上级部门的过问下，该公证处依法撤销了对伪造的《房地产买卖契约》进行公证的公证书。某房管局至此再无理由拒绝原告方的合法要求，为了促成房管局主动纠正错误行政行为，李伟律师又向烟台市房屋产权管理局相关局领导投诉了此事，烟台房管局领导为此向某区房管局进行指示，希望其依法行政。终于，某房管局为刘女士重新颁发了房屋产权证书，而刘女士也依法向法院提出了撤诉申请。李伟律师三个月艰苦的工作终于收获圆满结果。