名为房屋买卖合同实为抵押担保

名为房屋买卖合同实为抵押担保 ——从一起债权人撤销权纠纷案件分析山东同济律师事务所潘春刚律师一、案情简介事实一：2015年2月4日，李某与烟台某置业公司签订《借款协议》，约定李某出借300万元给烟台某置业公司，该《借款协议》第四条4.1明确约定，烟台某置业公司用其开发的37套房产，共计三千多平方米，总价共计1000多万元人民币作为履行偿还借款300万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，如无力偿还借款，则用抵押房源偿还。烟台某置业公司收到借款后，李某与烟台某置业公司根据《借款协议》的约定，至当地住房保障和交易中心办理相关抵押手续，但住房保障和交易中心不予办理预抵押登记，双方因此签订了37份《商品房买卖合同》，以买卖合同的方式办理了网签手续。事实二：梅某于2012年曾借款给烟台某置业公司，2016年通过法院诉讼，与烟台某置业公司达成调解协议，烟台某置业公司偿还其借款本金400万元及相应利息。但烟台某置业公司一直未履行调解书确定的付款义务。事实三：2017年7月，梅某作为原告，将烟台某置业公司与李某作为共同被告，向某法院提起债权人撤销权之诉，请求法院撤销两被告的37套房产交易。理由是，梅某认为被告烟台某置业公司为了达到不履行债务的目的，恶意转让房产，将37套房产无偿转让给被告李某，导致其债权不能实现。根据合同法第74条之规定，请求撤销两被告之间签订的37套房产买卖合同，从而引发本案债权人撤销权之诉。二、庭审情况本所潘春刚律师接受李某的委托，代理本案。提出答辩意见如下：本案原告梅某的诉讼请求既无事实根据亦无法律依据，法院应依法驳回梅某的诉讼请求。理由如下：1.从案件事实上看，李某与烟台某置业公司不存在逃避债务而无偿转让37套房产，从而导致梅某的债权无法实现的情况。（1）李某与烟台某置业公司存在真实的民间借贷法律关系。（2）本案涉及的37套房产系烟台某置业公司为300万元借款提供的抵押担保。首先，根据《借款协议》第四条4.1明确约定，烟台某置业公司用其开发的37套房产，共计三千多平方米，总价共计1000多万元人民币作为履行偿还借款300万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，如无力偿还借款，则用抵押房源偿还。上述约定，明确了37套房产系为300万元借款提供的抵押担保。李某与烟台某置业公司根据《借款协议》的约定，至当地住房保障和交易中心办理相关抵押手续，但住房保障和交易中心不予办理预抵押登记，双方因此签订了37份《商品房买卖合同》，以买卖合同的方式办理了网签手续，其实质为抵押担保。其次，从客观事实上看，借款到期的时间为2015年8月5日止，在借款不到期的情形下，李某与烟台某置业公司不可能存在真正的买卖房屋合同关系。同时，如果双方存在买卖合同关系，那买卖需要的发票，缴纳的税费如何？而这些材料均不存在。烟台某置业公司也不可能以1000元每平米的价格出售房屋。因此，双方于2015年2月4日签订的37份《商品房买卖合同》只能理解为抵押合同性质。根据我国《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依此规定，不动产抵押合同依当事人意思表示达成一致为生效判断的基本标准，承诺生效时，合同成立，合同依法成立的同时也就发生法律效力，无需其他特别生效条件。故，本案李某与烟台某置业公司签订的《借款协议》中的抵押条款及37套房产的《商品房买卖合同》均证明房产抵押关系已经依法成立并生效。再次，退一步讲，即使法院认定李某与烟台某置业公司存在37套房产的买卖关系，那也不存在烟台某置业公司无偿转让房产的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，每户房产建筑面积七八十平米，总房款均为四十万元左右，根本不存在无偿或低价转让问题。2.从法律规定看，本案不属于债权人行使撤销权的范畴。我国《合同法》第七十四条，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。根据上述规定，撤销权的行使必须符合客观要件和主观要件。客观要件是指债务人实施了一定的有害于债权人的债权的行为。这种行为主要是处分财产的行为，包括放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产等。主观要件是指债务人与第三人具有恶意，即明知行为有害于债权而仍为之。一方面，债务人必须具有恶意。债务人知道或应当知道其处分财产的行为将导致其无资产清偿债务，从而有害于债权人的债权而仍然实施该行为。另一方面要求第三人也具有恶意。第三人在债务人以明显不合理的低价转让财产时，已经知道该行为对债权具有损害。综合上述分析，债权人行使撤销权的前提是债权人放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产。而本案中的房产抵押行为与上述三种情况无任何关系，根本属于不同的法律关系，也不存在李某恶意接受房产的行为。因此，本案不属于债权人行使撤销权的范畴。3.根据我国合同法第75条，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案涉及的《商品房买卖合同》形成时间为2015年2月4日，至今已经达3年之久，梅某提起本案债权人撤销之诉已经超过一年期限。三、法院判决情况本案经过同济律师的不懈努力，一审二审法院均采纳代理人的观点，依法维护了李某的合法权益。 一审判决认为：被告李某与烟台某置业公司之间的借款协议明确约定被告烟台某置业公司用其开发的37套房产作为履行偿还借款300万元、利息、违约金以及实现债权费用的担保，二被告签订了37套商品房买卖合同并办理了网签，二被告并没有真实的买卖意思表示，而是对抵押担保形成了合意，是名为房屋买卖实为借款担保并且是一种非正式形式的抵押担保。故二被告签订37套房产买卖合同并在房管部门办理网签的性质属于上述300万元借款的抵押担保关系而非房屋买卖关系，不具有排他性，二被告没有损害原告的权益，因此对原告的要求判令撤销二被告的37套房产交易的诉讼请求不予支持，从而判决驳回原告梅某的诉讼请求。原告不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。二审判决认为：2015年2月4日的借款协议约定了37套房产作为借款300万元的抵押，双方均认可不存在买卖房屋的意思表示，签订房屋买卖合同以及网签的行为是为了作为偿还300万元的抵押，实际履行过程中，300万元并非购房款，故一审法院认定李某与烟台某置业公司签订37套房产买卖合同并网签的性质属于上述300万元借款的抵押担保关系并非房屋买卖关系，符合客观事实，上诉人主张房屋买卖合同关系，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。故判决驳回上诉，维持原判。三、办案体会最近几年，民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的可能性，在与借款人签订借款合同的同时，同时又会与借款人签订买卖合同，实践中以房屋买卖合同居多，约定当债务人不能偿还债务时，则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种情况下，买卖合同实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种担保方式又被称呼为让与担保。此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理，关系到人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展都具有重要意义。最高人民法院在处理此类问题时，已经明确了相应的意见。在最高院关于广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，系借款。其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。因此，处理此类纠纷时，需要特别谨慎，以注意风险的防控。