商品房交付法律问题探讨

[内容摘要]商品房交付是商品房买卖合同的关键环节之一，是区分开发商与买受人的责任、划分风险的重要依据与标志。文章结合具体案例，阐明了商品房交付的概念、条件、法律后果、意义。　　[关键词] 商品房；有效交付；交付日期；交付方式　　一、商品房交付的概念　　商品房的交付是指在商品房买卖过程中，商品房从开发商转移至购买人占有或有效控制的行为。商品房的有效交付在商品房买卖过程中具有特殊重要意义。因为在商品房买卖的法律关系中，购买人的义务是支付购房款，而开发商的义务是交付符合国家法律规定条件及当事人约定条件的商品房。交付行为是否有效，是区分双方责任、划分风险的重要依据和标志。　　　　二、商品房的有效交付　　怎么判断商品房的交付行为是否有效呢？我认为应从以下三个方面来判断：（一）交付的商品房是否符合法律法规的规定以及合同的约定。我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规对建设工程、房地产开发项目（包括商品房）的交付使用都作了明确的规定，即必须经竣工验收合格后方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。竣工验收应当具备哪些条件呢？《建设工程质量管理条例》规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料;(3)优工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；（4）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）由施工单位签署的工程保修书。《城市房地产开发经营管理条例》对住宅小区等群体房地产开发项目竣工，规定必须经综合验收合格。竣工综合验收与竣工验收相比，更为严格。主要从以下几方面来综合验收：（1）城市规划设计条件的落实情况；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）单项工程的工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理的落实情况。《烟台市人民政府关于市区房地产开发实施规范化管理的意见》规定：“推行交付使用许可制度。市区房地产开发项目竣工综合验收和相应配套设施建成经审核合格，由开发行政主管部门发给交付使用许可证明文件后，方可交付使用。”商品房的交付首先必须符合以上法律法规的规定，另外如合同中有约定的，在不违背法律法规禁止性规定的条件下，还应该符合合同的约定。比如合同中对装修的约定、对房屋实测面积的约定、对设施的约定等。如果不符合，除非经购房人同意，否则不能构成交付。（二）交付的时间应符合合同的约定。房屋交付的时间和期限是至关重要的。长时间不能按期交付，不仅构成一般性的违约，承担相应的违约金，有些合同就直接规定一定期限不能交付即构成实质性违约，购房人不但可要求违约金，并有解除合同的权利。所以在合同中一定要确定好交付日期。现售房的交付日期约定一般比较容易，也不会出现争议。对于预售商品房的交付时间，在签订合同时一定要特别慎重，除考虑单体楼房的竣工时间外，还要考虑小区的综合竣工验收时间。否则，不能按期交房要承担违约责任。如有的房地产开发企业与买受人约定于2000年底交房，逾期交房，每逾期一天承担房价款万分之五的违约金，还有的合同约定逾期交房超过一个月，承担房价款20%的违约金。合同到期后，该商品房不能按期交付，买受人纷纷向其主张权利，要求支付违约金。这是一个很深刻的教训。（三）交付的方式要符合合同的约定。通常的交付方式应该是开发商开出《交付通知书》，由购房人前往交付现场对交付的商品房进行实地验收后，签收交房单据。任何单方面的行为不能构成交付。但如果购房人不予配合，交付行为如何认定完成。为了解决这个问题，应该在合同上共同约定在具备交付要件的情况下，购买人不配合交付的处理办法。如规定在开发商开出了符合合同约定的《交付通知书》的一个合理期限内，买房人不前往约定地点进行验收、签收的，应视为商品房已经交付。　　三、商品房迟延交付的免责条件　　迟延履约的免责条件，一般都理解为出现不可抗力，这是正确的。不可抗力在法律上是有明确界定的。我国民法通则第一百五十三条和合同法第一百一十七条第二款均规定“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但在房地产司法实践中，往往出现将不可抗力扩大理解的情况，有的甚至大大超出不可抗力的情况。这是很不正常的，之所以出现这种现象，主要有两个方面的原因，一是房地产开发商交房迟延的普遍性；二是有的审判机关认为只有尽可能维持商品房买卖合同的旅行才能维持房地产市场的稳定。下面试举一个判例，足以看出这种判决的荒唐性：王先生于1999年3月与A公司签订了S广场公寓的“预售合同”，合同约定，王先生购买A公司S广场公寓一套，交房时间为2000年7月30日。合同签订后，王先生依约付款，履行了合同，但A公司迟迟不能交房。王先生遂依合同约定，要求解除合同，返还购房款并要求A公司承担合同约定的违约金。因双方协商不成，王先生遂诉至法院。法院判决的结果是，合同继续履行，A 公司迟延交付房屋免责。其理由是：其一，S广场在施工过程中，恰遇一国际重要会议在本市召开，本市部分地区实行交通管制，影响了施工；其二，S广场公寓的配套公建工程方案，因按照有关部门的要求几经变更。像这样的判决，显然是缺乏说服力的。判决免责的理由与不可抗力完全搭不上边。这种判决虽然能维持住一部分商品房买卖合同的履约，但从根本上是不利于房地产市场的发展，只会打击投资者的积极性，对房地产开发商的声誉也会造成不良的影响。因此，在迟延履约交付房屋的问题上，一定要严格把住免责关，只有这样才能严肃房地产交易的法律，树立开发商的信誉，这才是促进房地产市场稳定发展的根本途径。　　四、商品房交付的法律后果　　商品房完成交付表明开发商已履约完毕，交付的商品房质量符合法律及合同的约定。对于商品房交付之前和交付之后出现的质量问题要区别对待，交付之前经证实的质量问题，开发商应修复合格，否则购房人有权拒绝接受交付，对修复引起的交房延误，开发商应承担延期交付的违约责任。但交付之后发现质量问题（除非是主体结构不合格）属于工程质量保修的范围，开发商不承担延期交付的违约责任，而只是承担保修责任。例如原告李先生与被告某房地产开发公司于1999年7月签订了《商品房的预售合同书》，合同约定原告购买被告开发的商品住宅一套，双方约定了交付日期为2000年3月底，每延期一天，按日万分之五承担违约金。并且约定房屋交付前应经质检部门检验合格。合同签订后，原告按约交付了房款。该商品房于2000年2月份竣工，经质检站检验合格后，被告也于2000年3月份向原告交付了住房钥匙并履行了交付手续。原告入住后发现地面起沙、墙面裂缝等诸多质量问题，遂向质检站反映，经质检站检验，确属质量问题。于是，原告认为被告没有交付合格的房屋，原交付行为无效，应承担延期交付的违约责任，应以被告整修好的日期作为交付日期。双方协商不成起诉至法院。对这个案子，我提出如下观点：被告房屋交付之前已经过了质检站验收合格，在合同的交付日期之前向原告交付了房屋钥匙，原告也接受了房屋的钥匙，至此，房屋已交付完毕。至于原告是否实际入住，与交付与否没有影响。对于原告之后所发现的质量问题，属于工程保修的范畴，被告应予以维修，除非原告重新申请核验能够证明该房屋确属主体质量不合格工程，否则被告不应承担延期交付的违约责任。最终法院采纳了我的观点，驳回了原告的诉讼请求。　　商品房完成交付除表明开发商已履约完毕这个法律后果外，还有一个房地产交付后的风险转移问题。这里所讲的风险是指房地产可能面临的不可抗力事件，如地震、火灾等出现毁损和灭失的危险性。一般意义上讲，物的风险是与物的所有权相一致的。谁拥有物的所有权，谁就理所当然对物的风险承担相应的灭失或毁损的风险。在动产交易中，由于一般以物的交付作为所有权转移的标志，即物的交付行为与物的所有权转移的时间是一致的。而房地产的所有权转移是以权属变更登记为标志的，在房地产交易中，房地产的交付时间与权属转移登记办妥的时间之间有时间差，有时甚至相差一、二年到几年不等。也就是说，购房人对所购房屋的实际占有、使用和控制，与法律上对其权属的形式上的确认之间有一个时间差。那么到底应该以房地产交付作为房地产风险转移的时间，还是以房地产权属登记办妥的时间作为风险转移的时间？如果以房地产交付作为风险转移的标志，则不符合风险转移与所有权转移同步的一般理论。如果以所有权登记转移的时间作为房地产风险转移的标志，则对与开发商是极不公平的，开发商已将房地产交付购房人后，实际上已失去对所售房屋的控制，对一个自己没有实际控制又售出的房地产继续承担风险，很显然是不公平的。因此综合分析两种风险转移时间，我认为应该以房地产交付作为其风险转移的时间。这里还有一个问题，在房地产交付之后至权属转移登记办妥之前，购房人虽然实际占有、使用和控制了房屋，但他还不是该房屋法律上的所有权人，不具备对抗第三人的公示效力。如果此时由于开发商有债务纠纷，且无法偿还，则该房屋还有被查封的风险。例如：刘先生购买了甲房地产公司的商品房，房屋建成后，按期交付给了刘先生，但有关权属登记和转移手续未办妥。不久，由于甲公司因欠银行的巨额贷款不还，被银行诉至法院。银行并在法院申请了财产保全。于是法院对甲公司开发的房屋实施了查封，刘先生所购买的房屋也在查封之列。很明显，刘先生的合法权益受到了侵犯。于是刘先生向法院提出异议，要求法院解除对其所购买的房屋的查封。但法院经审查认为，虽然刘先生合法的购买了该房屋，且已实际占有，但该房屋还没有办理所有权转移登记，他的所有权人仍是甲公司，法院据此采取保全措施并无不当，于是驳回了刘先生的异议申请。应该说法院的处理是合法的。刘先生的合法权益受到侵犯，是开发商造成的，因而刘先生只能向开发商进行索赔，无权向法院主张权利。　　五、商品房交付后立契、过户与产权证问题　　商品房交付是要式法律行为，在转让双方付完购房款与完成房地产交付后，尚须履行法定的立契、过户和办理购房人产权证的手续。办理立契、过户和产权证手续，是买卖双方共同的义务。但是，最近几年来，围绕这个问题发生了一系列的民事诉讼。原告一般是购房人，其诉讼请求主要是开发商违约，未及时为其办妥产权证手续。法院的判决一般是支持购房人的请求，判决开发商在房屋交付后未办理完结房地产过户手续，具有过错，并判决开发商向购房人赔偿损失。产权证办理缓慢有多方面的原因，不能简单得以最后结果来判断过错。判断开发商办证有无过错的前提只能是客观事实——开发商所售商品房是否具备了析产过户未购房人办理产权证的条件。这个条件主要包括：（1）开发上售楼手续齐全合法，即我们通常所说的五证齐全；（2）开发商已办妥拟过户楼盘各售出单元的实际面积的测量测绘手续；（3）开发商已办妥拟过户楼盘的大产权证（包括房屋产权证与国有土地使用证）。如果开发商这些手续齐全，是购房人不主动要求办证，那么不能认定开发商在立契、过户与产权证办理问题上有过错。