《物权法》与城市拆迁

112 2007-09-19 00:00

物权法将于2007年10月1日正式施行,物权法作为将来我国民法典的重要组成部分其颁布施行必将对我们的日常生活产生重大影响。物权法中与城市广大的拆迁居民有密切联系的当数其中的第四十二条了,如何正确理解和应用该法条是保护广大拆迁居民合法权益的前提。随着我国城市化进程的加快,大量的人口涌入城市,不可避免地造成对住宅需求的加大。在我国土地相对缺少,城市建设已经不能再单纯靠过多的侵占耕地来满足其需求了,因此靠开发原来的未利用地和城乡结合部、城市郊区、城市中可改造的土地、拆迁旧城区的危房、旧房成为首选。在这一过程中不得不面对大量的拆迁工作要去做。随着我国居民法律意识的提高,仅仅靠以前的“愚民政策”来完成所有的拆迁已不可能了。如何保证城市化进程不受影响的向前发展,又让广大的拆迁户得到实惠,防止社会矛盾的激化,构建和谐社会是包括政府、开发商、房屋所有人等应该考虑的问题。《物权法》四十二条是这么规定的:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。     征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。     征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。      任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 物权法的这一规定在《宪法》中也能找到它的影子。我国宪法第十条 :城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。通过比较,两部大法都规定了“为了公共利益的需要”。那么什么是“公共利益”、如何鉴定“公共利益”两部法律都没有规定。我们从字面上理解公共利益:应当是指社会整体利益和全体社会成员的共同利益,而不是某些人的商业利益或某部门、某集体、某单位利益之需要。目前我国法律对“公共利益”的描述在《信托法》和《测绘法》中可见一斑。《信托法》第六十条:为了下列公共利益目的之一而设立的信托,属于公益信托。一、救济贫困。二、救助灾民。三、扶助残疾人。四、发展教育、科技、文化、艺术、体育事业。五、发展医疗卫生事业。六、发展环境保护事业,维护生态环境。七、发展其他社会公益事业。《测绘法》条三十一条二款:前款规定之外的,依法实行有偿使用制度,但是政府及其有关部门和军队因防灾、减灾、国防建设等公共利益的需要,可以无偿使用。但是《物权法》并没有更明确的定义来阐明公共利益的概念、内涵和外延,使得在法律的具体应用中难免会出现这样那样的不足局面。第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议对《中华人民共和国城市房地产管理法》作了如下修改:在第一章“总则”中增加一条,作为第六条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”该法做为物权法的配套法规也没有对“公共利益”进行界定。因此,为了保护公民个人的私权利而对公共利益进行界定,防止各级行政机关动不动以“公共利益”的名义进行拆迁,侵害被拆迁人的合法权益,防止再次出现类似重庆史上“最牛钉子户”是当前面临的最大的问题。在立法机关没有定义的情况下,是由行政机关还是司法机关通过司法解释的方式来做这一工作,我们拭目以待。对公共利益的认定如果没有问题,哪么是否需要又如何把握呢?是不是某个人,某个机构说“那个地方怎么怎么样,就可以怎么怎么样”呢?我个人认为是不正确的。我认为对“需要”的理解和把握应当紧贴《城市规划法》、村庄改造、城镇规划,如果脱离这个大方向,所谓的需要就变得再简单不过了。本法条中的“可以”一词相当模糊。没有使用“必须”,而是使用了一个中性词“可以”。对这个可以的范畴是什么没有确定,也就是由谁来说可以,谁来说不可以没有确定清楚。本法条中的“依法给予拆迁补偿”中的法是什么法没有明确。正常的理解应当是《城市房地产管理法》。但是对要拆迁的房屋和土地的性质没有说明,对国有土地上出让、转让、划拨、租赁等性质的土地没有进行细分。本法条的最后规定了“保障被征收人的居住条件”,居住的标准是多少?标准是什么?由谁来制定?因考虑我国的现状,地广人多,各地的发展不平衡,经济相差很大,想要制定一个统一的标准有相当大的难度。如果国务院在未来的《拆迁条例》里没有制定,就应当由各地的省市一级的政府来制定了。综上所述,由于社会矛盾的冲突,想要制定一部完美的物权法保护广大公民的私有财产权利是有一定的难度。如何保护私有财产和平衡公共利益是在实际城市改造中不得不面对的最大问题。